Vous voulez devenir propriétaire d’un logement HLM ? Découvrez comment faire l’acquisition d’un logement social neuf ou ancien, grâce aux 17 retours d’expérience que j’ai recueilli pour vous.
Est-il possible d’acheter un logement social ?
La réponse est oui. Il est important pour vous de savoir que le bailleur social ou le locataire du logement HLM peuvent en faire spontanément la demande.
Que dit la loi ?
Le préfet est la seule autorité compétence capable d’accorder ou de refuser la vente de l’habitation. Il doit le faire sous 60 jours.
Passé ce délai, le bailleur social peut alors proposer le bien aux particuliers et aux
collectivités locales
La règle de priorité
Les personnes intéressées doivent être en adéquation avec le plafond de ressources relatif au prêt locatif social.
La règle de priorité est la suivante :
➔ Le locataire, ses ascendants et descendants. La législation française stipule que si le logement est loué, il ne peut être acheté que par le locataire, s’il y réside depuis plus de 24 mois.
➔ Les locataires louant des appartements gérés par l’organisme social sur l’ensemble du département.
➔ Les gardiens d’immeubles des résidences HLM dirigés par le bailleur.
➔ Dans le cas où plusieurs personnes sont intéressées par l’acquisition d’un même appartement
HLM, la personne prioritaire est celle qui réside actuellement dans le parc social du département ; même si ce dernier est logé par un bailleur social différent.
➔ Si personne ne se manifeste pour le bien, celui-ci sera accessible au premier candidat intéressé, sans exigences de revenus.
Quelles sont les conditions pour acheter un logement social ?
Dans la mesure où souhaitez acquérir un logement HLM, sachez qu’il faut répondre à certains critères. L’acquisition d’une habitation HLM est seulement envisageable si :
➔ L’appartement correspond aux critères de salubrité et de performance énergétique fixée par la loi
Si vous êtes bailleur social, vous devrez donc réaliser une mise aux normes, si ce n’est pas déjà fait.
En tant que locataire avec intention d’achat, l’accord ne peut vous être délivré, même si vous prévoyez d’effectuer cette mise aux normes une fois le bien à votre nom.
➔ L’appartement a été acheté ou bâti il y a plus de 10 ans par l’organisme qui
le loue
➔ Le demandeur remplie les conditions liées à l’âge et à la nationalité : sachez que pour déposer votre demande, il vous suffit d’être âgé de plus de 18 ans et être de nationalité française, ou de posséder une carte de séjour ou de résident.
➔ Le plafond de ressources : pour que l’acquisition d’un bien HLM soit accessible au plus grand nombre, certain organismes mettent en place une condition liée au plafond de ressources.
Acheter un logement social 3F
Pour acheter un appartement social 3F, sachez que certaines personnes sont prioritaires à l’achat. Les principaux concernés sont :
➔ Les personnes louant actuellement un bien dans leur parc immobilier.
➔ Les enfants de ces personnes.
➔ Les locataires des habitations supervisées par d’autres organismes d’habitat social.
➔ Il vous est également possible d’envisager de devenir propriétaire d’un logement 3F si le logement social est sur le marché depuis plus de 120 jours et si vous souhaitez l’acquérir en tant que résidence principale.
Quels sont les biens proposés à la vente ?
Ils répondent tous à des critères stricts comme la garantie d’un bon entretien. 3F ne met pas sur le marché des logements sociaux vétustes et insalubres. L’organisme propose des appartements de qualité à la vente.
3F s’assure que dès que les biens sont placés à la vente, les propriétaires n’auront pas de rénovations conséquentes à prévoir durant les 5 prochaines années.
Le financement
Plusieurs financements vous sont accessibles
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Selon votre lieu de résidence, si vous souhaitez acheter l’appartement HLM dans lequel vous vivez, il est possible d’avoir accès à un prêt à taux zéro qui va financer 10 % du prix du logement social.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Plusieurs catégories peuvent en bénéficier :
Les salariés du privé
Par ailleurs, si vous exercez une profession en tant que salarié du privé dans une entreprise
ayant plus de 10 salariés et que votre rémunération ne dépasse pas les plafonds en vigueur relatifs
au logement intermédiaire, il vous sera possible de faire appel au Prêt Accession d’Action
Logement.
Les personnes à faibles revenus
Si vous êtes considérée comme une personne à faibles moyens par les organismes financiers, votre banque peut alors vous faire accéder à un Prêt à l’Accession Sociale, qui pourra même financer l’intégralité de votre achat.
Les prix d’un logement social
Le prix d’un logement social n’est pas fixé en fonction du prix au mètre carré du marché. Il répond à plusieurs critères obligatoires.
Respecte-t-il les prix du marché ?
Non. Il doit être en dessous des prix du marché. Il est donc inutile de comparer les prix d’un logement social avec un logement « privé ». L’accessibilité à un maximum de public est la priorité.
Le doit correspondre à plus ou moins 35 % de la valeur d’un logement « privé » de même type. Une marge de négociation doit être possible pour que le bien reste accessible au plus grand nombre.
Qui fixe le prix ?
L’estimation doit impérativement être effectuée par le Trésorier-payeur général. Celui-ci dépend du ministère des Finances. Il est à la fois contrôleur, trésorier, comptable, conseiller économique et financier.
Ensuite, le prix est établi par les conseils d’administrations des sociétés HLM.
Les frais qui peuvent s’ajouter
Vous devez également prendre en compte, qu’en tant que propriétaire, qu’en moyenne 30 % de charges supplémentaires vont s’ajouter à vos frais mensuels par rapport au moment où vous étiez locataire.
Certain ne bénéficieront peut-être plus de l’aide au logement.
Pour en savoir plus, il est impératif de bien consulter la fiche pratique fournie par l’organisme social. Celle-ci vous informera sur divers aspects à prendre en compte à court, moyen et long terme, comme :
- Les rénovations effectuées.
- Les rafraîchissements à prévoir dans l’année, sous 2 ou 5 ans.
- Le pourcentage d’impayés relatifs aux charges de copropriété qu’il faudra prendre en charge avec les autres co-propriétaires.
Acheter puis revendre un logement social
Tout dépend si l’achat a plus ou moins de 5 ans
Si vous désirez mettre en vente votre logement social acheté il y a moins de 5 ans
Vous devrez en priorité viser les sociétés HLM. Si elles ne sont pas intéressées par votre bien, vous pouvez alors proposer votre logement à des particuliers ou à des proches.
Cependant, sachez que si vous avez fait des bénéfices lors de la revente, la plus-value doit être reversée au bailleur social à qui vous aviez acheté l’habitation.
Si vous le revendez plus de 5 ans après votre acquisition
Vous n’êtes pas tenu de respecter les règles énoncées ci-dessus. Vous choisissez de vendre votre logement à qui vous voulez, au prix que vous souhaitez, sans risquer de reverser cette somme à quiconque.
Peut-on acheter un logement HLM pour le louer ?
L’organisme HLM décide du nombre d’années où le bien ne peut être mis en location. Le détail sera indiqué dans votre acte de vente.
Par ailleurs, il peut être possible de le mettre en location à partir d’un certain nombre d’années suivant l’acquisition, sans que le montant du loyer ne puisse être supérieur à celui que payait le dernier locataire.
Ainsi, même si des améliorations ont été réalisées au sein de l’appartement (rénovation complète, ajout d’une pièce, etc.), de l’immeuble (mise en place d’un système de surveillance par exemple), de l’extérieur (création d’un parc pour enfants dans la résidence) ou du quartier (comme un parking public ou une nouvelle ligne de tramway à proximité), et même si tout ceci justifie une augmentation de loyer, vous n’aurez pas d’autres choix que d’attendre les années pour fixer un nouveau montant mensuel.
Pour conclure
Vous savez désormais comment accéder à la propriété, que vous soyez locataire d’un appartement HLM, descendant ou ascendant direct, ou encore un particulier en quête d’un bon investissement.
