Est-ce possible d’obtenir un prêt immobilier et de devenir propriétaire au RSA, au SMIC voir même au chômage? Existe-t-il des prêts immobiliers pour faibles revenus ou des dispositifs d’aide pour devenir propriétaire dans ces conditions
La réponse est OUI. Il existe des solutions pour que les personnes ayant de petits revenus puissent contracter un prêt immobilier. Voici les 6 meilleures si vous êtes au SMIC ou au RSA :
- Le prêt à l’accession sociale (PAS).
- Le prêt social de location-accession (PSLA).
- Le prêt conventionné (PC).
- La maison à 15 € par jour.
- La location avec option d’achat.
- L’allocation logement propriétaire de la CAF.
Peut-on devenir propriétaire avec de faibles revenus ?
Devenir propriétaire peut se révéler être un véritable parcours du combattant. Il n’est déjà pas toujours facile d’obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions lorsque l’on dispose de faibles revenus.
L’accession à la propriété est un objectif important pour la plupart des personnes car mieux vaut rembourser un prêt immobilier pendant 20 ans et être propriétaire de son bien plutôt que de louer indéfiniment, surtout en prévoyant une baisse de revenus à la retraite.
Qu’en pensent les banques ?
Le prix de l’immobilier est relativement élevé ces dernières années et bien que les taux soient particulièrement bas, les banques ont tendance à refuser d’accorder un prêt immobilier à des personnes qui touchent les minimas sociaux (chômage ou faibles revenus).
Mais alors, quels sont alors ces dispositifs d’aide et quelles sont les conditions d’éligibilité ?
1. Le PAS ou Prêt à l’Accession Sociale
Le prêt à l’accession sociale est la principale aide de l’État pour devenir propriétaire. Il est compatible avec les allocations d’aide au logement.
Un prêt pour quoi faire ?
Ce prêt a pour but de favoriser l’accession à la propriété des familles disposant de faibles revenus.
Il est accordé par une banque ayant une convention avec l’État et sert principalement à acheter un bien immobilier ancien pour une résidence principale. Il peut aussi servir à acheter sa résidence principale dans le neuf ou même à financer des travaux.
Qui peut en bénéficier ?
Pour bénéficier du PAS, il faut être français ou étranger titulaire d’une carte de séjour. Le dispositif est soumis à des conditions de revenus revus chaque année et disponibles sur le site du service public.
Les ressources à ne pas dépasser
Les ressources de l’emprunteur ne doivent en effet pas dépasser un montant maximum qui est fonction de la localisation du logement (zone 1, B1, B2 ou C) et du nombre de personnes composant le foyer.
Pour savoir si vous entrez dans ces conditions de revenus, le plus simple est d’utiliser directement le simulateur du site du service public.
Le PAS n’est possible que pour le financement d’une résidence principale
Il est donc exclu pour le financement d’une résidence secondaire ou un achat locatif.
La résidence principale est fiscalement définie comme celle dans laquelle les membres du foyer vivent au moins 8 mois par an.
Les exceptions
C’est seulement au bout de 6 ans qu’il sera possible d’affecter le logement à une autre usage (location ou résidence secondaire notamment).
Il existe toutefois quelques exceptions pour pouvoir malgré cela louer le bien avant l’échéance de ces 6 premières années :
- En cas de mutation ou de mobilité professionnelle si vous trouvez un nouvel emploi qui se situe à plus d’1h30 de votre domicile ou plus de 50km.
- En cas de divorce ou de dissolution d’un PACS.
- En cas de décès d’un des emprunteurs.
- En cas d’invalidité.
- En cas de chômage d’une durée d’au moins un an.
Cette condition n’est donc pas trop bloquante en cas d’imprévus toutefois si le bien est loué il devra l’être non meublé.
Un prêt compatible avec les APL
Ce prêt qui existe depuis 1993 donne la possibilité à l’emprunteur de percevoir l’APL (l’aide personnalisée au logement) délivrée par la CAF (Caisse d’allocations familiales).
En pratique comment est versée l’APL ?
Cette aide est versée par la CAF à certains propriétaires et permet ainsi aux foyers à revenus faibles de réduire leurs mensualités de remboursement lors de l’acquisition du bien et donc évidemment de favoriser les conditions d’obtention du prêt immobilier.
Comment faire pour toucher les APL ?
Pour que les propriétaires puissent bénéficier d’un PAS ils doivent impérativement avoir bénéficié lors de l’acquisition de leur résidence principale, d’un prêt accession sociale ou d’un prêt conventionné auprès d’une banque partenaire de l’État.
Les dernières dispositions législatives
Elles n’ont pas forcément été favorables aux conditions d’octroi de cette aide.
Depuis le 1er février 2018, seule l’acquisition d’un logement ancien et situé en zone 3 (agglomérations de moins de 100 000 habitants) peut ouvrir les droits à l’APL pour les propriétaires en sus des conditions de revenus.
Comment demander les APL ?
Par ailleurs, il n’est plus possible de faire une demande en ligne. Pour demander cette aide, les propriétaires devront s’adresser directement à la CAF.
Attention la signature du prêt conventionné qui est aussi une condition d’obtention de cette aide devra intervenir avant le 31 décembre 2019 puisqu’après cette date, cette aide n’existera plus.
Si l’APL pour les propriétaires n’existera donc plus à la fin de l’année, le PAS lui continuera d’exister mais il sera assimilé à un simple prêt conventionné permettant un accès plus facile à l’emprunt immobilier et dans des conditions plus favorables.
2. Le PSLA ou Prêt Social Location-Accession
Il existe également le PSLA ou prêt social location-accession pour les locataires qui souhaitent racheter leur résidence principale plutôt que de continuer à payer un loyer.
Pour cela il faut bien sur que le propriétaire mette son bien en vente.
Les avantages
Dans la plupart des cas, il s’agit d’un organisme de HLM qui dispose alors au même titre que le locataire voulant acheter d’avantages non négligeables :
- Taux de TVA réduit.
- Pas de taxe foncière pendant 15 ans.
- Prix de vente en dessous du marché.
- Sécurisation de l’accession qui permet au nouveau propriétaire qui serait forcé de vendre de ne pas perdre d’argent sur la revente en cas de gros pépin.
Le fonctionnement
Ce prêt se fait en deux temps.
- Phase de location
Elle correspond à une période où le futur acquéreur continue de louer mais se constitue une épargne de côté qui servira d’apport personnel .
- Phase d’accession
Elle correspond à la période de remboursement de prêt qui peut aller jusqu’à 100% du prix d’achat sur 30 ans maximum.
Comment l’obtenir ?
Pour obtenir ce prêt vous pouvez vous renseigner auprès de votre banque, presque toutes les grandes banques françaises permettent l’octroi de prêts conventionnés.
Le PTZ fait également parti des prêts bonifiés de l’État. C’est un dispositif d’aide lorsque vous achetez votre résidence principale dans le neuf et si vous remplissez les conditions de ressources qui sont fonction de la zone géographique de l’achat et du nombre de personnes amenées à habiter le logement.
3. Le prêt conventionné
Ce prêt est destiné soit aux propriétaires qui veulent financer des travaux, soit à ceux qui veulent devenir propriétaires de leur résidence principale, que l’acquisition soit dans le neuf ou dans l’ancien.
Il peut être accordé sans conditions de ressources et son intérêt principal est que le taux d’intérêt est plafonné.
Comment en bénéficier ?
Il faut que l’établissement financier auprès duquel vous faites votre demande ait passé une convention avec l’État, ce qui est le cas de presque toutes les grandes banques françaises.
Le financement
Le prêt conventionné peut donner droit à l’APL pour l’achat d’un logement ancien situé en zone 3 et à la condition de remplir les conditions de ressources relatives à l’APL.
Ce prêt peut financer l’acquisition d’un bien mais pas les frais de notaires ni frais bancaires annexes.
Les prêts complémentaires
Ce prêt ne peut pas être complété par un prêt « classique » mais peut être complété par un PTZ (prêt à taux zéro), un prêt d’épargne logement, un prêt action logement, un prêt pour les fonctionnaires ou un prêt-relais.
4. La maison à 15 euros par jour, qu’est-ce que c’est ?
Ce dispositif permet d’encourager l’accession sociale à la propriété pour les personnes ou famille aux revenus faibles.
Son principal intérêt est de pouvoir devenir propriétaire pour le même cout qu’un loyer de 450 € par mois (15 € par jour) en pouvant profiter du cumul de prêts immobiliers dans les meilleures conditions.
Ce dispositif permet par exemple à une famille d’acheter ou faire construire un logement qui coûte généralement 150 000 à 185 000 € selon la durée du projet.
Comment faire pour être éligible à ce dispositif ?
Il faut :
- Ne pas déjà être propriétaire.
- Acquérir une maison neuve ou à faire construire.
- Être bénéficiaire d’une aide à l’accession à la propriété délivrée par une collectivité locale du lieu d’implantation de la maison qui permet notamment l’accès au Pass-foncier ou à un PTZ.
- Avoir des revenus annuels inférieurs aux plafonds autorisés.
Le Pass-foncier
Il permet de devenir propriétaire de la maison sans avoir encore acquis le terrain par un système de remboursement échelonné de deux prêts immobiliers.
Fonctionnement du Pass-foncier
Le terrain, après viabilisation et raccordement réseau est d’abord la propriété du 1 % logement qui est donc l’acquéreur et le propriétaire du terrain jusqu’au remboursement intégral de la maison.
C’est seulement une fois la maison remboursée que les emprunteurs commencent à rembourser le terrain à l’organisme propriétaire.
C’est donc plus de facilité et plus de sécurité. Le 1 % logement garantit le rachat de la maison et le relogement du ménage des emprunteurs qui ne seraient plus en mesure de rembourser.
Quels sont les biens éligibles à ce dispositif ?
Le critère principal et le seul qui peut être véritablement contraignant est de disposer à minima d’une surface habitable de 85m2.
Les autres conditions sont les suivantes :
- La maison devra être livrée en état de parfait achèvement donc prêt à être habitée.
- Les installations énergétiques doivent permettre une maîtrise de la consommation en eau et en électricité soit tout au plus en terme de consommation énergétique 10 % inférieure aux normes actuelles.
- Le terrain sur lequel la maison a été construite doit être viabilisé et raccordé au réseau.
- Les dispositions locales d’urbanisme devront bien sur être respectées.
Ainsi le champ des possibles pour pouvoir construire votre maison dans ce cadre est plutôt large.
5. Devenir propriétaire en payant un loyer: location avec option d’achat (LOA immobilier)
Ce que l’on dépense chaque mois en loyer pourrait souvent correspondre approximativement à ce que l’on pourrait dépenser dans le remboursement des échéances d’un prêt immobilier.
Payer un loyer peut donner l’impression de jeter de l’argent par les fenêtre là où rembourser un prêt immobilier permet de devenir propriétaire du bien : ne plus avoir de contrainte de loyer ou de remboursement d’échéances une fois le bien remboursé.
Elle existe aussi dans l’immobilier
Largement connue dans le milieu automobile et même dans le multimédia, la location avec option d’achat existe également dans l’immobilier.
L’objectif
Il est ainsi d’acheter son bien immobilier en payant un loyer les premières années puis en finissant par acheter le bien et donc en devenir propriétaire.
Le principe
C’est le principe de la location-accession ou location avec option d’achat. Les loyers viennent en déduction du prix d’achat final pour l’acquisition.
À l’issue de la période de location ou même avant, il est possible pour le locataire de lever l’option d’achat et de devenir propriétaire par emprunt pour le solde en remboursant des échéances de prêt.
Où est-ce le plus rentable ?
Naturellement cette configuration est favorable dans les villes dans lesquels les loyers sont modérés, car autrement il faudrait rajouter bien plus que le loyer pour envisager de lever une option.
Les conditions
Pour monter un dossier de location avec option d’achat, il y a certaines conditions : l’habitation doit être utilisée à titre de résidence principale par contre cela est valable sur tout type de bien.
À ce jour, ce dispositif qui existe depuis 1984 est connu et surtout appliqué dans le cadre du logement social mais peut tout à faire se réaliser sur de l’immobilier ancien hors logements sociaux.
Comment cela se passe t-il en pratique ?
La location-accession est avant tout un contrat. Il faut donc trouver un organisme ou un propriétaire qui sera d’accord de passer ce type de contrat et si ce propriétaire est un particulier qui ne sera donc pas particulièrement pressé de vendre.
Il existe deux phases dans ce type de contrat :
La période de jouissance
Période pendant laquelle celui qui souhaite acquérir le bien paie des loyers en compensation de la jouissance du bien immobilier ainsi que la redevance.
Si finalement le locataire ne peut ou ne veut lever l’option d’achat, la redevance devra lui être restituée.
La période d’acquisition
Le montant de la levée d’option d’achat sera le montant du bien immobilier duquel sera déduit l’ensemble des loyers et redevances versées et ce montant sera donc en principe financé par prêt bancaire.
Les conditions d’octroi d’un prêt seront donc plus favorables puisque la partie pour laquelle vous aurez déjà payé sera considéré comme un apport.
Les modalités pratiques
Le vendeur s’engage à réserver le logement au locataire pendant une certaine durée, en contrepartie, l’accédant doit verser une somme d’argent au titre de l’immobilisation du bien de 5 % maximum.
À l’issu de ce compromis, les parties signent un contrat définitif devant notaire qui fixe l’ensemble des conditions de ce contrat atypique.
Bon à savoir : dans le cadre d’une location-accession, il est tout à fait possible de bénéficier du PSLA (prêt social location accession) pour financer le solde à la levée de l’option d’achat.
6. Quels sont les aides de la CAF pour devenir propriétaire ?
La CAF peut aider les personnes à devenir propriétaires par la mise en place de 3 dispositifs :
- L’APL ou aide personnalisée au logement que nous avons évoqué dans cet article.
- L’AFL ou allocation de logement familiale qui concerne l’emprunteur ou les co-emprunteurs ayant des enfants et qui sont mariés depuis au moins 5 ans. Les conditions ensuite sont les mêmes que pour l’APL.
- L’ALS ou allocation de logement social qui concerne les allocataires ne pouvant pas avoir accès aux 2 premières aides mais permettant à certaines personnes de pouvoir avoir accès à un logement avec des critères de confort, de sécurité et de superficie minimaux.
Les critères d’éligibilité
Apparentés à l’APL, ils sont de moins en moins favorables aux allocataires et de plus en plus difficiles à mettre en place.
La CAF n’offre onc pas d’aides ou de dispositifs supplémentaires en dehors de ceux cités dans cet article mais il existe bien plusieurs dispositifs pouvant vous donner un véritable coup de pouce, comme :
Comprendre sur quels critères la banque accorde un prêt immobilier
Après avoir détaillé les différents dispositifs d’aide mis en place, il est intéressant de comprendre sur quels critères une banque accorde un prêt immobilier.
Son objectif principal lors de l’analyse de votre dossier
C’est l’analyse de risques : votre solvabilité future et votre capacité à rembourser le prêt jusqu’à échéance.
Pour cela la banque analyse vos revenus généralement sur les 3 dernières années et en fait la moyenne.
La banque regarde ensuite la stabilité de ces revenus. Êtes vous en CDI ? Si vous ne l’êtes pas est-ce que vous avez des revenus réguliers ou une activité qui vous permettrait assez aisément de percevoir ces revenus les prochaines années ?
La capacité d’endettement
Ensuite en fonction de l’ensemble des revenus des emprunteurs la banque analyse la capacité d’endettement et le reste à vivre pour voir si la mise en place des échéances pourront être honorées.
- Le taux d’endettement
Les emprunteurs doivent avoir un taux d’endettement inférieur à 33 %, ce taux est le rapport de l’ensemble des échéances mensuelles ou annuelles relatives à vos dettes sur l’ensemble de vos revenus.
Mais ce n’est pas le seul critère car certaines personnes peuvent se voir accorder un prêt avec un taux d’endettement parfois supérieur à 50 %.
- Le reste à vivre
C’est un élément essentiel puisque dans ses calculs, la banque vérifie qu’une fois les mensualités réglées, l’emprunteur dispose d’un solde suffisant pour faire face aux dépenses courantes (fonction du nombre de personne dans le foyer, du taux d’imposition, des charges courantes, …).
Le reste à vivre d’une personne qui perçoit le RSA est généralement bas, ce qui explique que les banques refusent quasi systématiquement un prêt à une personne qui a de faibles revenus ou qui perçoit les minimas sociaux et ce même lorsque le taux d’endettement est inférieur à 33 %.
Bon à savoir : les APL ne sont pas comptabilisés comme des revenus par les banques
La banque va étudier vos garanties
En pratique même si la banque vous accordait un prêt l’organisme de caution pourrait refuser de le garantir et il ne restera alors à la banque qu’une solution : vous proposer une hypothèque qui certes est plus couteuse mais qui a le mérite d’être une solution pour obtenir votre prêt.
Il est également possible de demander à une personne de votre entourage de se porter caution mais attention : cette décision engage le patrimoine de cette personne ce n’est donc pas une décision à prendre à la légère.
Le taux d’apport
Plus la situation de l’emprunteur est difficile, plus le taux d’apport doit être élevé pour que votre dossier soit favorable.
Si vous pensez alors être dans une situation défavorable pour l’octroi d’un prêt par une banque il existe des solutions alternatives ou complémentaires pour devenir propriétaire avec de faibles revenus : voir les points 1 à 6 cités plus haut.
