Vous êtes propriétaire et vous allez divorcer ou vous séparer. Quelles sont les solutions offertes aux couples se séparant lorsque l’un d’eux notamment veut rester dans le bien ? Racheter la soulte de l’autre ? Donner sa part ou renoncer à sa part ? Refaire un crédit immobilier ? Que se passe t-il en cas de non paiement du remboursement des échéances de crédit en cours ? Autant de questions auxquelles nous vous apportons des réponses et des solutions.
Rachat de crédit pour garder sa maison en cas de divorce ou de séparation
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Comment se partage un bien immobilier en cas de divorce ?
Il faudra avant tout distinguer selon que les époux qui se séparent soient en accord ou en désaccord sur le principe mais également sur le coût de ce partage.
Lorsque les époux tombent d’accord sur le partage
Pour un divorce qui se fait par consentement mutuel c’est aux époux de se mettre d’accord sur la répartition du partage.
Il est tout à fait possible qu’un des époux laisse à l’autre sa part du bien immobilier auquel cas la situation est très simplement réglée. Leur avocat rédige une convention qui sera signée par les époux et déposée chez le notaire.
Lorsque les époux ne tombent pas d’accord sur le partage
Si toutefois les époux sont d’accord sur le principe de la séparation mais qu’ils ne le sont pas sur le fait de laisser le bien à l’autre ou sur le coût de cette séparation, on parle de divorce contentieux.
Il existe différents types de divorces contentieux, qui doivent suivre la procédure suivante :
La requête en divorce
Les époux acceptent de divorcer mais ne tombent pas d’accord sur le partage.
Dans ce cas la première étape est le dépôt d’une requête en divorce déposé par un avocat auprès du juge aux affaires familiales.
L’audience de conciliation
S’en suit une audience de conciliation lors de laquelle le juge reçoit d’abord chacun des époux séparément puis les époux ensemble avec leur avocat respectif.
Cette audience permet d’ordonner les mesures provisoires et donc notamment de savoir qui continuera d’habiter dans la résidence et où habiteront les enfants lorsqu’il y en a.
Lors de cette audience, le juge nomme un notaire qui procédera après instructions de partage à la liquidation du régime matrimonial.
A l’issu de cette audience, si les époux confirment vouloir divorcer, le juge rend une ordonnance de non-conciliation.
L’assignation et les audiences de mise en état
Une fois l’ordonnance de non-conciliation délivrée, seul l’époux ayant déposé la requête initiale peut assigner l’autre époux pendant une durée de 3 mois. A l’issu de 3 mois, chacun des époux peut assigner l’autre.
À la suite de cette assignation, les époux sont convoqués à plusieurs audiences de mise en état au cours desquels les avocats échangeront et défendront les prétentions des parties.
Le jugement de divorce
Si le juge prononce le divorce il devra statuer sur ses effets et donc notamment sur :
- Les modalités de partage et sur la garde des enfants.
- L’octroi de pensions alimentaires et de la prestation compensatoire.
- L’attribution du logement familial.
À l’issu de ce jugement de divorce chacun des époux disposera d’un délai d’un mois pour faire appel de la décision.
À défaut le jugement de divorce prononcé, ses dispositions seront applicables aux époux divorcés.
En pratique, comment l’époux qui peut garder la résidence familiale doit ou peut la payer ?
Lors du jugement de divorce, il a été acté que l’un des époux conserverait la maison. Cela a un coût.
Soit le jugement prévoit que l’un des époux garde la résidence familiale mais qu’en contrepartie il devra racheter la part de l’autre époux, donc lui verser une soulte
Dans ce cas, la valeur de la résidence et la part que chacun des époux a sur cette résidence familiale a été déterminée lors de la liquidation du régime matrimonial.
Soit cette part a pu être compensée par d’autres biens
L’éventuelle soulte peut être financée par :
- Le patrimoine de l’époux qui dispose des liquidités suffisantes.
- Par ses propres liquidités, qui peuvent d’ailleurs au moment d’un divorce provenir de l’octroi d’une prestation compensatoire.
- Par prêt immobilier.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
Une soulte est une compensation en argent versée par la personne favorisée lors d’un partage ou d’un échange.
L’article 826 du Code civil prévoit que « l’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision ».
C’est le notaire qui détermine le montant de la soulte en cas de partage.
Comment faire pour garder la maison ?
En cas de divorce comment garder sa maison si les époux sont d’accord sur le principe ?
Si les époux sont d’accord sur le principe pour que l’un d’entre eux garde la maison ou l’appartement cela facilite déjà un peu les choses.
Sauf à ce que le divorce dans sa liquidation prévoit l’octroi de l’intégralité du logement de famille à un seul des époux, l’époux restant pourrait devoir payer la part de l’époux sortant.
Comment faire ?
Pour cela il peut lui verser une soulte avec ses liquidités ou par emprunt immobilier.
Si l’époux sortant est d’accord pour prévoir de lui laisser la totalité du logement de famille, il faudra que cela soit bien encadré lors de la liquidation du régime matrimonial, dans l’opération du partage.
Comment garder la maison pour un couple Pacsé ?
Lorsqu’un couple est Pacsé, il faut distinguer selon qu’ils aient opté pour le régime de l’indivision ou pour celui de la séparation de biens.
Le partage en cas de séparation dans le régime de l’indivision pour les partenaires pacsés
Si les partenaires sont en indivision sur le bien alors ils devront sortir de l’indivision et pour cela l’un devra racheter la part de l’autre.
Il n’est pas possible contrairement au couple marié de décider de donner ou de laisser la moitié de la résidence à la personne restant dans le logement. Cela serait considéré comme une donation.
Si la donation est faite pendant que le couple est encore pacsé, dans ce cas ils pourront bénéficier de l’abattement de droit commun pour les partenaires pacsés, mais pour ce qui est hors abattement la donation sera soumise à fiscalité selon le barème des donations.
Si les partenaires ont rompu le PACS alors ils sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre et donc la donation d’une partie du logement sera soumise à une fiscalité de 60 % au titre des droits de donation. Attention donc à cela pour les partenaires.
Si le couple pacsé est sous le régime de la séparation de bien
Si le couple est en séparation de bien, chacun récupère ses propres biens. Si les deux partenaires sont propriétaires d’une part de la maison, c’est à dire qu’ils sont en indivision, celui qui voudra rester devra racheter la part de l’autre.
A défaut d’accord ils pourront être obligés de vendre pour récupérer chacun leur part.
Si le partenaire restant doit racheter la part que détient le partenaire sortant en indivision, il pourra la payer soit avec ses liquidités soit en faisant un prêt immobilier.
Ce paiement est une soulte qui permettra au propriétaire restant, après paiement de la soulte, de devenir le seul propriétaire du bien et donc de pouvoir disposer pleinement du logement.
Comment garder la maison pour des concubins en cas de séparation ?
Les concubins qui achètent une maison ou un appartement à deux sont en indivision à proportion chacun de leur apport ou du paiement de l’emprunt. Cette quote-part est déterminée au moment de l’acquisition du bien.
Le propriétaire souhaitant conserver le bien immobilier devra donc racheter la part de son concubin.
Si le concubin acceptait de laisser le logement à titre gracieux
Cela serait considéré comme une donation et dans la mesure où les concubins ne bénéficient d’aucun régime fiscal avantageux au titre de la transmission de leur patrimoine. Cette donation serait taxée à 60 %.
Le concubin restant doit donc en principe racheter la part de l’autre ce qui constitue encore une fois le versement d’une soulte qui peut être financée par emprunt immobilier ou bien avec ses propres liquidités.
Comment garder sa maison en cas de séparation et en cas de désaccord ?
Dans le cadre d’un mariage, si les époux sont propriétaires à deux, la répartition des biens et la liquidation du régime matrimonial se fait :
- Soit par la convention de divorce entre les époux lorsqu’il s’agit d’un divorce par consentement mutuel.
- Soit par décision du juge qui transmet au notaire lorsqu’il s’agit d’un divorce contentieux.
Dans ce cas le partage du bien est opéré dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Si les époux ne sont pas d’accord la décision appartient au juge, charge à eux d’être au mieux défendus par leur avocat respectif.
Que devra faire la personne qui veut garder le logement ?
La personne souhaitant garder le logement devra donc échanger avec son avocat qui devra assurer la défense de ses intérêts et trouver les bons arguments pour que son client puisse conserver le logement.
La décision du juge
Le juge peut donc :
- Soit accorder la garde de la résidence à l’un des deux époux.
- Soit ordonner la vente du bien pour opérer le partage (ce qui est plus rare en pratique surtout lorsqu’il y a des enfants).
Mon ex ne paie plus le crédit immobilier que puis-je faire ?
Qu’est-il possible de faire en cas de non paiement du crédit immobilier avant et après divorce ou séparation ?
Le remboursement des échéances
Avant toute chose, il est important de noter que quelle que soit la nature juridique de l’union (mariage, PACS ou concubinage) les deux co-emprunteurs sont tous deux tenus de rembourser les échéances.
Ce remboursement de dette est une dette ménagère. L’article 220 du Code civil prévoit en ce sens la solidarité entre époux ou conjoints.
Si les deux conjoints, partenaires ou concubins ont contracté ensemble un prêt immobilier ils sont en principe tous les deux solidaires face à la dette. Mais il existe différentes situations à distinguer :
Paiement du prêt immobilier pour un couple marié pour lequel les conjoints sont co-emprunteurs
Les époux qui seraient mariés sous le régime légal, c’est à dire sous le régime de la communauté réduite aux acquêts sont solidairement tenus de la dette pendant toute la durée du mariage à hauteur de leurs moyens respectifs.
Mais en cas de séparation la convention de divorce doit prévoir une solution :
Soit l’un des conjoints peut recevoir l’attribution du logement
Par jugement ou bien par convention de divorce lorsqu’ils sont tombés d’accord.
Dans ce cas ce qui reste à payer sur le prêt immobilier peut soit être à la charge d’un seul des époux soit un partage peut être opéré.
Soit il est décidé de transférer le crédit à la personne qui va conserver le bien immobilier
Cette demande de transfert se fait auprès de la banque. Il n’est pas dit que la banque accepte dans la mesure où elle ne se retrouve plus qu’avec un seul emprunteur et donc augmente ses risques.
Le conjoint qui reprend le prêt devra donc être suffisamment solvable et justifier de bonnes conditions pour emprunter.
La vente de la maison
Les époux peuvent bien sur vendre la maison et cela permettrait de solder leur dette auprès de la banque et la question du paiement des échéances ne se pose plus.
La conservation de la maison
Les époux séparés s’ils s’entendent peuvent convenir de conserver la maison et d’organiser leurs échéances après séparation tout en restant ainsi indivisaire sur la maison ou l’appartement.
Cas d’un emprunt souscrit par un seul époux ou un seul partenaire
Il est possible que l’emprunt ait été souscrit par une seule personne mais il faut encore distinguer selon que :
Le bien ait été acheté par une seule personne et que le bien soit donc intégralement à son nom
Dans ce cas pas de difficulté sur la répartition, celui qui a emprunté et qui est pleinement propriétaire conserve le bien.
Toutefois, il se peut que l’autre ait participé au paiement de certaines échéances et dans ce cas, lors de la liquidation du régime matrimonial, il est possible de prévoir un système de récompense.
Un seul des conjoints a emprunté pour un logement en commun
Même si un époux a emprunté seul, dès lors que ce logement de famille, les deux doivent rembourser de façon solidaire le prêt.
Ce qui signifie que dès lors que des échéances ne sont pas remboursées, la banque peut saisir l’un ou l’autre. Ils sont solidaires face à la dette tant que le régime matrimonial n’a pas été dissout ou le pacs rompu.
Un seul des conjoints a emprunté mais l’autre s’est porté caution
Le conjoint qui se serait porté caution peut contacter la banque pour se désolidariser mais seule la banque peut donner son accord pour ce désengagement.
En toute hypothèse, lorsque l’union n’a pas été dissoute, le couple est solidaire face à la dette mais une fois que cela a été rompu il n’est pas question de ne plus payer les échéances du prêt. En principe la qualité d’emprunteur, de propriétaire et / ou la répartition des échéances à régler a été déterminée lors de la dissolution du régime matrimonial.
Les deux membres du couple séparé souhaitent garder la maison, qui peut avoir gain de cause ?
Si les époux sont mariés
C’est le juge qui en décidera lors de la prononciation du jugement de divorce et après avoir entendu d’une part ensemble et d’autre part le couple séparément et la défense des avocats.
Si les époux sont pacsés et en indivision
L’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».
Dans ce cas si l’un des deux partenaires ne veut pas vendre, l’autre pourra toujours intenter une action pour vente forcée.
Si les partenaires pacsés sont sous le régime de la séparation de bien
Chacun dispose de ses biens personnels et la question du partage ne se pose donc pas.
Cependant être sous le régime de la séparation de bien dans un PACS, n’exclut pas qu’on puisse acquérir des biens en commun lors de la vie du PACS et ces biens, notamment les biens immobiliers sont acquis en indivision.
Le partage s’opère donc de la même manière, l’acquisition de la part indivise de l’autre contre le versement d’une soulte.
Il est intéressant de noter que faute de pouvoir apporter la preuve de la propriété exclusive du bien acquis au cours de la vie du PACS, les partenaires sont présumés propriétaires en indivision conformément aux dispositions de l’article 515-5 alinéa 2 du Code civil.
Conclusion
Que se passe t-il en cas de divorce ou de séparation lorsque vous avez un bien immobilier pour lequel les époux, partenaires ou concubins étaient co-emprunteurs ?
Naturellement en location la question est plus facile à résoudre et encore que … La solution la plus simple serait a priori de mettre fin au bail et chacun se trouve un nouveau lieu de résidence de son côté.
Sauf que si l’un des locataires ne souhaite pas quitter le lieu l’autre est bien souvent solidaire et sera donc redevable de la totalité des loyers. Mais la situation est encore bien différente et parfois plus complexe lorsque le couple est propriétaire et se séparent.
